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公积金和商业贷款有何不同?

废话不多说,直接给大家算笔账, 假设老王要贷款50万买房,30年期限, 先来看商业贷款,利率5.63%(在当前…

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废话不多说,直接给大家算笔账,

假设老王要贷款50万买房,30年期限,

先来看商业贷款,利率5.63%(在当前房价稳定的趋势下,商贷普遍是按基准利率上浮的10%-20%计算,保贝这里直接取了中间值15%),则最终利息总额为536749.82元,总共需还1036749.82万,每月2879.86元。

再来看公积金贷款,同样贷30年,利率却只要3.25%,最终利息总额:283371.37元,总共需还783371.37元,每月2176.03元。

看到没?同样是50万的贷款,最终公积金贷款却比商业贷款省下了25万左右的利息!对于一般人来说相当于少工作五六年!

可惜仍有很多人觉得公积金没有用,白交了这么多钱!为此保贝辛辛苦苦写下了这篇文章,公积金如何用?如何提取?哪些城市可以异地贷款?等这些大家最关心、最疑问的问题都包含在了里面,耐心看完,总能找到你想要的答案。

后续还有其他疑问记得点赞+关注,保贝为继续努力为大家答疑解惑的~

主要内容如下:

一、公积金是什么?如何交?

二、公积金如何用?

三、社保或公积金断缴有什么影响?

四、关于公积金的其他问题

1.公积金可以异地提取吗?

2.提取公积金会影响贷款额度吗?

3.住房贷款后就可以断缴公积金了吗?

4.自由职业者需要缴纳公积金吗?

5.商贷可以转成公积金贷款吗?

6.公积金交在A市,可以去B市贷款吗?有哪些城市支持异地贷款?

一、公积金是什么?如何交?

公积金,即住房公积金,也就是咱们口中常说的五险一金中的“一金”,它是国家强制用人单位和雇员按照相同的比例交的一种长期住房储蓄金,专项用于个人支付住房方面的费用,如申请贷款买房、支付房租、房屋装修等。

说白了,公积金就相当于一个大的蓄水池,单位和个人每个月都拿出一部分钱放进去,等哪天谁要买房了,只要符合一定的条件,就可以以很低的利率从这个蓄水池中贷款买房,用上便宜的房贷。并且你每个月放进去多少,单位就必须帮你也放进去多少。

那这个缴费比例是如何确定的呢?

国家规定,只要按照咱们工资的5%—12%比例每月缴纳就可以了,至于用人单位选多少,国家没有特别规定,这就要看公司的良心了。但很多公司,都是按照5%的最低缴费比例来交的,因为个人交多少,公司就必须相应交多少,这样就变相减少了公司自己该承担的那一部分数额。

像保贝工作的公司选择的是7%,而保贝每月的工资税前1w,那么保贝个人公积金账户上每月就有1400的公积金入账。其中,自己交的是10000×7%=700元,公司负担和个人同样比例,当然也是700了。

在这里,保贝需要特别提醒大家注意的是,有很多人工资低,可能会担心单位干脆不给交公积金,那你怕是多虑了。为了保证咱们劳动者的基本权益,每年国家都会根据咱们上年的工资水平来确定出两个缴费基数,即上限和下限,无论你工资多低,都要按照最低缴费基数缴纳,相反地,无论你工资多高,都只能按照最高缴费基数缴纳。

以郑州为例,根据郑州市统计部门公布的2018年度全市非私营单位在岗职工平均工资为80963元,按照住房公积金月缴存基数原则上不得超过统计部门公布的上一年度职工平均工资三倍的意见,确定2019年度住房公积金月缴费基数上限为20242元,则单位与个人住房公积金月缴费额上限为20242×12%×2=4858元;而郑州市2018年度月低工资标准为1900元,确定2019年住房公积金月缴费基数下限为1900元,即住房公积金月缴费额下限为1900×5%×2=190元。

这两个最高最低缴费基数只要确定,就意味着无论你工资多低每个月至少都有190元的缴纳金额;相反地,无论你工资多高都只能按照最高缴纳标准4858元缴纳。而如果工资介于1900—20242之间,则按照实际工资缴纳。

二、公积金如何用?

它虽然是由个人和单位共同缴纳,但缴存的公积金均属于职工个人所有。说白了,这笔钱再如何交,交多少,早晚都是你的,只不过必须要用在房子上,住也好、租也好,或者装修房子也好,那具体要如何用呢?接下来保贝就从咱们最主要用到的住房贷款讲起。

  1. 住房贷款

在文章的开篇保贝就直接举例了,同样是50万的贷款,30年下来公积金贷款能比商贷省下25万不止,更何况60万,甚至上百万的贷款额度!但公积金贷款也是有条件的:

一般来说,公积金连续缴满一年后方可贷款买房,部分地区是连续缴纳6个月即可,且每人只有两次贷款机会,如果想用第二次贷款,需要把之前的贷款先还清,再连续足额缴纳6个月或12个月即可。

其次,同商业贷款一样,公积金贷款最长期限也不能超过30年,且贷款期限和你申请贷款时的年龄加起来不能超过70年!这也就意味着如果你想贷最长期限30年,那就必须要在40岁之申请公积金贷款。

(1)公积金贷款的最高额度是多少?

那如果满足公积金贷款条件,我们最高能贷多少额度呢?地区的不同,政策也有所不同,保贝大致整理出了几个城市的最高额度,大家来看一下:

除了常见的个人贷款,住房贷款还可以以家庭的名义申请,配偶、父母、子女等都可以和主贷人一起参与贷款,只要你们都满足公积金贷款的条件,就有机会享受更高的公积金贷款额度。

(2)如何计算自己的公积金贷款额度?

虽然有贷款额度设置,但并不是所有人都能直接贷到公积金最高额度。可以说,住房公积金的贷款额度和咱们账户的存储余额是挂钩的!那具体是如何个关联法呢?接着往下看,

公积金常见的计算方式主要有两种,但无论如何计算,一定不会超过当地最高贷款额度:

①一种是直接以余额的倍数计算,常见的为14-30倍,即贷款额度≤公积金账户余额×当地倍数,如深圳,公积金贷款额度是账户余额的14倍,

举个例子:假设老王在深圳工作,账户余额截止到目前有2万,

那么老王可用的公积金贷款额度≤2万×14=28万,

即老王最多能贷款28万。

再稍微复杂些的,则是要用账户平均余额去乘,如杭州,公积金可贷额度≤申请公积金账户月平均余额×15(倍数),这个平均余额是指你申请贷款时近12个月账户平均余额(不含申请当月和近12个月一次性补缴)

举个例子:假设老李公积金账户余额原有3万元,去年开始每个月交1000元,且未提取,

即账户余额1月有3.1万,2月有3.2万……依次类推,如果他想在今年年初贷款,

那么他账户月平均余额=(30000+31000+……+41000)÷12=35500元,

则公积金可贷金额≤35500×15=532500元,

但杭州个人最高贷款额度为50万,所以老李最终能贷50万公积金。

②另一种则是要和你缴存公积金的月份或者年份挂钩,每个城市具体计算方法不同,保贝这里以郑州为例,公积金贷款额度≤公积金账户余额×(14+已缴存年数)

举个例子:假设老张在郑州工作交了十年公积金,截止到目前账户余额已经有84000,

那么他用公积金可以贷到的额度=84000×(14+10)≤2016000元,

但是!郑州个人公积金最高贷款额度只有40万,所以老张最终能贷到的额度只有40万。

(3)交多久才能够实现满额贷款?

那照这样计算,我们究竟要连续缴纳多久的公积金才能实现满额贷款呢?

我们可以根据上面的计算公式进行反向推导,缴纳比例、缴费基数的不同,每个月公积金账户的进账额度也不同,需要的时间也不同。

为便于理解,保贝直接以计算方式更为简单的深圳为例:

假设老王月工资6000,他每个月按照5%的缴纳比例交公积金,

那么他每个月公积金账户余额会有3000×5%×2=300元,

而深圳个人可贷最高额度为50万,则50万÷14÷300=119月,

即老王至少要连续缴纳119个月的公积金才能贷最高额度。

每个月缴纳比例越高,需要缴纳的时间也越短,如下图,

而这只是大致需要缴纳时间,部分城市的贷款额度也会受你连续缴纳时间,或提取公积金的影响,具体大家可以根据自己的实际情况算一下。

(4)公积金满额贷款能给自己省多少钱?

关于这个问题保贝其实在一开篇就回答了,同样是50万的贷款,30年的贷款期限,公积金贷款能比商贷省下25万不止,能让多少人少奋斗几年!

而影响这一切的关键因素就在于贷款利率!先来看一下我国2019年最新贷款基准利率表,银行的贷款利率主要是根据央行规定的贷款利率上下浮动:

同样是五年以上的贷款,商贷的利率能达到4.9%,同时在当前房价稳定的趋势下,商贷普遍是按基准利率上浮的10%-20%计算,也就意味着利率只会更高。

如果想以家庭名义贷到最高额度100万,还款金额差异更是不容小觑,保贝这里是以等额本息计算:

对于100万的贷款,公积金比商贷省下50万不止!

不是保贝说,这些钱你拿来干什么不好?买车、买家具都比白白送给银行强!

2.公积金账户现金提取

当然,咱们交进去的那么多钱也不是白交的!除了住房贷款,咱们公积金账户里的余额也是可以提取使用的,二者并不冲突。

(1)购房提取

顾名思义,就是提取买房,这笔钱既可以用作购房首付,也可以用来每月偿还贷款。

但前提都是先使用再提取,即“报销制”,说白了就是公积金账户里的钱虽然是你的,但也不是你随便就能提取的。只有你先买了房,后期携带购房发票、房本复印件等相关证明材料前往住房公积金中心才能办理提取手续。

不过当你提取成功后,这笔钱就可以自由支配了,你想干嘛干嘛,没有人再多管你了。

(2)支付房租

就算不买房,公积金同样可以用来租房,一定程度上来减轻咱们的经济压力。

它不仅可以用来支付市场租房房租,还可以支付配租或政府招租补贴的经济租赁房房租,

对于咱们这群苦逼的996劳动者,又攒不住几个钱的人来说还是非常有用的。

①租房每次可以提取多少公积金?

地区的不同,公积金提取的频次和额度也有所不同,但每次提取金额都不得超过城市规定提取限额,来看保贝整理的几个城市:

举个例子,假设小丽在郑州市内租了一套普通住房,每月租金2000,

此时她公积金账户上余额有1万,那么就意味着她本年度最多能提取5000元,

虽然不多,但能抵一点是一点,毕竟谁的钱也不是大风吹来的不是吗?

在这里要注意的是,如果咱们想提取公积金支付房租,应在房屋租赁期内提出,并办理提取手续。

②租房如何提取公积金?

这里主要有两种渠道:

预约柜台办理(以郑州为例):

登录住房公积金管理中心进行预约

前往公积金中心柜台递交材料 → 初审通过后,在受审申请日后的3个工作日内予以答复,退还所提交的材料正本 → 到开户银行办理提取转账手续。

其中材料一般包括身份证明材料(身份证、户口本等原件),提取原因证明材料(房屋租赁合同等)和住房公积金联名卡原件等。

自助渠道办理:

前往公积金合作的银行网点,签订自助办理协议 → 登录公积金官网自助提取。

值得一提的是,现在很多城市开通了网上提取服务,直接通过支付宝 → 城市服务 → 公积金业务办理,输入相应的身份账户信息,并写上提取金额,公积金就会打进指定的银行卡中,具体大家可以登录自己的支付宝看一下。

(3)装修、翻修房屋

除了常见的租房、购房,咱们的公积金还可以用来装修、翻修房子,

装修是需要咱们提供自己与装修公司房屋的委托合同及其他相关材料,如公积金支取单去办理提取手续,但是很多城市已经逐步取消了这项用途,具体大家还是可以咨询下当地的住房公积金管理中心。

翻修则是要提供政府开具的安全许可、用地批文等,像现在很多农村自己重新翻修房子,都可以提取公积金使用。

(4)公积金的隐藏技能

父母给子女购房

相较于年轻人,父母自己对于公积金的需求会小一些,奋斗了大半辈子,房子车子都有了,

压力也会小很多,此时公积金还可以选择给子女购房用。

同个人公积金账户一样,只要满足一定的条件,父母既可以以自己的名义给子女申请贷款,子女也可以提取父母公积金的账户余额使用,具体要看每个城市的政策规定。

治疗重大疾病

虽然公积金是住房储蓄金,但在关键时刻,公积金还能用来看病!

无论是本人还是家属,只要你公积金账户余额充足,当遇到大病大手术时,都可以提取公积金来支付医疗费用,但并不是所有疾病都能提取,保贝查了下各个城市的疾病范围,大致包含:恶性肿瘤、慢性肾衰竭、再生障碍性贫血、慢性重型肝炎、心脏瓣膜置换手术、颅内肿瘤开颅摘除手术、重大器官移植手术等重大疾病,

同样地,看病提取也是用多少取多少,提取的总金额≤个人承担的费用,

举个例子,小王因为胃癌住院治疗,一个星期花费6万,医保报销5万,即需自费1万,

那么小王就可以申请提取1万元的公积金余额来支付,且要在出院之日起一年内申请提取。

在医保和公积金的双重保障下,咱们医疗的负担也着实减轻了不少。

特殊情况全额提取

公积金提取本身就分为部分提取和全额提取,像上面保贝说的租房等都属于部分提取,但如果满足以下条件,公积金是可以以销户形式全额提取的,所提取金额均归个人所有,这里保贝是根据郑州公积金政策,具体大家可咨询当地公积金管理中心:

①离休、退休的或达到法定退休年龄的;②出境定居的;③完全或部分丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;④非本市常住户口或本市农业户口的,并与单位终止劳动关系的;⑤户口迁出本市行政区域,并与单位终止劳动关系的;

⑥与单位终止劳动关系,未重新就业满五年的;

⑦在职期间被判刑,并与单位终止劳动关系的,

另外,职工死亡或被宣告死亡时,职工的继承人或受遗赠人可以提取死亡职工的住房公积金帐户中的储存余额的,职工的住房公积金帐户同时作销户处理。

三、社保或公积金断缴有什么影响?

(1)影响贷款

如果你在未来一年内不急着贷款买房,公积金断缴影响暂时不大,

你的公积金账户还是你的账户,只要账户余额充足,且满足提取条件,还是可以照常提取使用的!

但如果你近期打算买房,公积金断缴将直接影响着你的贷款资格和贷款额度!

贷款资格取消:前面保贝说了,公积金贷款买房的前提,是需要按时并足额缴纳公积金半年以上,且申请时处于缴纳状态!有的城市要求时间甚至更长,达到一年,如北京。

一旦断缴,哪怕只间断了一个月,就意味着你无法申请住房贷款!

贷款额度降低:公积金贷款的额度和咱们的账户余额是挂钩的!你账户上的钱越多,可以借到的贷款也就越高;相反地,你账户余额钱越少,可贷额度也就越低。

如果此时我们想要买房,只有两个选择:

要么选择利率更高的商业贷款,白白多掏几十万的房贷利息;

要么从头再来,再连续足额缴纳公积金半年以上,但以当前的房价上涨趋势,你等得了公积金贷款,房价等得了你吗?

当然,一些城市也支持公积金补缴,可以携带在职证明、劳动合同等相关材料前往公积金中心申请,但流程有多么复杂,保贝这里就不过多描述了,大家自行想象……

所以不到万不得已,千万千万不要断缴公积金,尤其是对于想要贷款买房的朋友!

(2)积分落户资格取消

很多一线城市的政策都是与社保缴费年限挂钩的,

如果你想要在当地落户,有的城市甚至要求连续缴纳24个月或60个月的社保才能办理落户,如北京,一旦断缴就要重新开始,哪怕中间补缴也不行!

(3)买车、买房受限

同时,对于非本地户口而言,如果想要在当地买车买房,也对社保缴纳有着严格要求,

如深圳,想要买车摇号需要连续缴纳医保2年才有资格,买房则是需要连续缴纳5年及以上的社保。

(4)影响孩子上学

以郑州为例,外地户口的孩子如果想要报考本市重点高中,需要家长一方连续缴纳社保一年以上。

也就意味着,家长如果不是本地户口,又没有在郑州缴纳社保,或缴纳社保不满一年,那么考生第一批次中的其他省级示范高中都不能正常报考。

除此之外,部分小学甚至幼儿园也会对社保有要求,大家可以咨询下当地的学校。

所以说,不到万不得已,社保千万千万不要断缴!以免影响了咱们安居大业的顺利进行。

四、关于公积金的其他问题

  1. 公积金可以异地提取吗?

可以,主要分为两种情况,

一种是你换城市后已经找到新的工作并开始缴纳公积金,此时就可以申请公积金“异地转移接续”,现在这项业务已经全部可以通过平台办理,实现了“账随人走,钱随账走”,还是相当方便的。

只是转移的要求是在原单位封存你原有公积金账户的30天内,并且此时新单位已经为你开立了新的账户。

一种则是离职后暂时未找到新工作,,此时原单位会对你的公积金账户进行封存处理,即你原来的账户和余额都会保留,只是不会再继续缴纳。

此时你可以携带相关材料,直接到住房公积金管理中心办理销户全额提取,具体可以咨询下当地公积金管理中心。

2.提取公积金会影响贷款额度吗?

会影响。

①近期准备买房

公积金提取虽然不影响贷款,但是会影响贷款额度的。

虽然各地公积金贷款额度计算的方式不一,但基本上都是根据职工住房公积金的缴存情况(如账户余额)、住房公积金贷款可贷额度标准、所购住房的状况和价格、个人还款能力、信用状况等因素综合确定。

就像上面保贝举例的深圳,公积金可贷额度就是咱们公积金账户余额的14倍,一旦提取,就意味着账户余额将减少,可贷额度也会相应减少。

如果你近期有公积金贷款买房的打算,还是老老实实不要提取的好!

②近期不准备买房

但如果你近期没有买房计划,也可以不用把公积金余额看得太重,

但保贝要在这里提醒大家一句,在一些城市,如果连续多年未提取公积金的,贷款额度也会相应提高,如深圳,如果连续三年以上未提取公积金的,贷款额度也可以提高10%,即15.4倍。

同时,就算公积金放在账户里不提取,咱们也是有利息可以拿的,等到退休时一次性取出,也是一笔不错的养老金。

3.住房贷款后就可以断缴公积金了吗?

可以,但强烈不建议。

虽然已经贷款成功,但如果你在拿到贷款后就断缴公积金,或长期断缴,就可能被认定为骗取社会福利行为。

当连续断缴三个月,公积金管理中心就有权利解除公积金贷款合同,或执行商业贷款利率,不过住房公积金管理中心还不至于如此绝情,他们一般会先责令你补缴欠下的公积金,并在贷款期间正常按月足额缴纳即可。但如果你拒不缴存,就有可能面临被追回已经发放的公积金贷款或执行商业贷款利率的处罚!

各地政策稍有差异,有的城市贷款后断缴影响也不大,如北京,大家最好打电话问一下当地的公积金管理中心。

4.自由职业者需要缴纳公积金吗?

如果你近期不打算买房,暂时不缴纳公积金并无太大影响,只是会影响你的公积金账户账户余额。

但如果你近期准备买房,那就要注意了,公积金贷款买房的前提是连续足额缴纳6个月或12个月,你要保障你的账户余额充足,才能享受更高额度的贷款。

那自由职业者该如何缴纳公积金呢?

虽然国家规定,一般个人不能缴纳住房公积金,也不能办理公积金,

但同社保一样,自由职业者可以选择挂靠单位或社保代理公司缴纳,只不过公司和个人的部分都要自己缴纳;

还有一种方式是以自由职业者的身份缴纳,现在一些城市已经陆续发布了关于灵活就业人员建立住房公积金制度的通知,意味着没有工作单位的人以后也能以灵活就业者的身份缴纳住房公积金,如长沙,具体可以咨询当地住房公积金管理中心。

5.商贷可以转成公积金贷款吗?

可以,但要满足一定条件,

  1. 在当地正常缴纳住房公积金;
  2. 转贷业务只接受原住房贷款借款人或其配偶的申请;
  3. 申请人应与银行确认购房贷款尚未结清,并向银行申请提前结清贷款。银行同意后,即可办理下一步转移公积金贷款业务;
  4. 申请人应保证原商品房贷款偿还期限在1年(含1年)以上,信用记录良好,无逾期行为;
  5. 申请办理业务转让时,应确保所购买的物业已取得当地房地产登记部门颁发的房屋权属证书,且之前未申请住房公积金贷款;
  6. 申请商业性公共住房贷款的金额应在当地住房公积金管理委员会公布住房公积金贷款的最高金额和原商业性住房贷款余额后,方可受理。而商转公贷款利率按住房公积金的现行贷款利率执行。

具体政策要看每个地方的规定,这里还涉及到一个贷款金额的问题,如果想要商转公,我们剩余的贷款该如何算呢?

举个例子,假设老赵在郑州贷了80万商贷,交了两年后想要商转公,此时还剩70万,但是郑州个人公积金最高可贷40万,那么老赵只有先还完这30万的差值才能转为公积金贷款。

6.公积金交在A城市,可以去B城市贷款吗?有哪些城市支持异地贷款?

可以。根据情况的不同,公积金异地贷款可以分为三种:

全国范围内异地贷款

即职工在全国任何一个城市缴存住房公积金,都可回户籍所在地申请公积金异地贷款买房。

但目前只有小部分城市支持全国范围内异地贷款,保贝咨询了公积金管理中心,目前支持的大城市主要有:北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、哈尔滨、太原、石家庄、成都、海南、乌鲁木齐、贵阳、西宁这些城市。

举个例子,假设你家在深圳,那么你在全国范围内任何一个城市缴存的有公积金,都可以在深圳申请公积金异地贷款。

跨省公积金异地互贷

即职工在工作地所缴存的公积金,回户口所在地买房,同样可以申请公积金贷款买房,即使工作地和户口所在地分别在两个省。

但目前只有部分跨省地区支持异地互贷,

其中武汉、长沙、南昌3个省会城市实现公积金互认互贷,在三个城市中任意一处购房,都可以申请其他城市贷款;

南宁及包括广西在内的二十一个省(区)直公积金中心实现贷款互通,不限户籍,可以在相互间的省会城市购房。

省、区内异地互贷城市

即职工户籍本来在贷款城市,只是在该省其他城市工作并缴存有公积金,回户籍所在地买房,可申请公积金异地贷款。

目前大部分城市都支持省内公积金异地贷款,部分城市会有户籍要求,如长春、青岛、洛阳、昆明要求申请人必须有本市户籍,凡在省内其他城市缴存公积金都可以在这几个城市申请公积金贷款买房。

当然,如果你在多个城市都缴纳了公积金,却无法异地贷款,就可以先去住房公积金管理中心办理转移手续,将公积金账户合并后再申请贷款。

为了让大家看的更清晰,保贝直接把可以公积金异地贷款的城市整理了一张表格出来,大家可以看一下~

7. LPR浮动利率对公积金贷款有影响吗?商业贷款选LPR还是固定利率?

如果你是公积金贷款买的房,没有任何影响,LPR浮动利率仅针对对商业贷款。

若你是2020年1月1日以后办理的商业贷款,那么只能按照LPR最新政策来执行,别无选择;但若是1月1日以前的办理的,则可以自行选择LPR浮动利率或固定利率,但只能选择一次,选定离手,未来也不能再改变。

该如何选呢?直接上结论,

如果你的房贷剩余年限不长,可以选择LPR浮动利率,虽然未来的LPR我们谁也无法预测,但短期内很容易看明白,现在国内经济压力较大,GDP增速放缓,急需降息刺激经济,LPR大概率是将不断走低的。

此时月供成本会减少,对我们这些房奴是很有利的。

但对于中期长期的人来说,你们将要面对的是未来20年间,LPR提高100甚至150以上的风险,一旦出现哪怕极短期的波动,可能前期赚到的那些利好全部都要吐出去,得不偿失,

谁都看不清中国未来经济会发展成什么样,与其冒险把未来几十年的房贷与经济绑在一起,倒不如选择较为稳妥的固定利率。

关于“五险一金”你们还有哪些疑问呢?记得点赞关注,保贝后续还会努力为大家解答更多疑问的~

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